الف. از موضوعاتی که در مباحث فقهی و حقوقی مورد بحث قرار می‌گیرد، مبحث فسخ و بطلان عقد است.
«فَسخ» در لغت، به معنای «نقض»، «زایل گردانیدن»،[1] و «تباه کردن»[2] آمده است. و در اصطلاح فقهی؛ به انحلال و پایان دادن عقد که از روی اراده و قصد انجام می‌گیرد فسخ می‌گویند و به دو صورت تحقق پیدا می‌کند: یا به اراده هر دو طرف معامله و یا به اراده یکی از دو طرف است.[3]
«بطلان»؛ از ریشه «ب ط ل» به معانی مانند «ضایع شدن»،[4] «هدر دادن»،[5] «فاسد و نابود کردن چیزی به حق یا باطل»،[6] و «سقوط حکم»[7]  آمده است. همچنین گفته شده «باطل» نقیض «حق» است.[8]
در اصطلاح فقهی؛ «بطلان»؛ حکم شرعى وضعى در مقابل صحّت و درستی است[9] که معنای آن در عبادات با معاملات فرق می‌کند؛ بطلان در عبادات به معنای این است که فلان عمل عبادی اعتبار ندارد و گویا اصلاً انجام نشده است؛ مانند این‌که کسی بدون وضو نماز بخواند.[10] اما بطلان در معاملات؛ یعنی فساد معامله؛ و فساد معامله؛ یعنی این‌که معامله به صورت غیر شرعی انجام گرفته است که یا از اصل غیر شرعی است، و یا اصل معامله شرعی است، اما به جهت رعایت نکردن شرط و یا امر دیگری که در درستی معامله معتبر است، توصیف به فساد می‌شود.[11]
گفتنی است؛ معنایی که از «فسخ» و «بطلان» در بالا گفته شد؛ معنایی است که بطلان قسیم و در برابر فسخ قرار می‌گیرد؛ هر چند نتیجه برخی از موارد فسخ، بطلان معامله است. و این یک نوع اثر برای فسخ است.
ب. اجاره، از عقود لازم است. از این‌رو، فسخ آن جز با اقاله جایز نیست.[12] البته بنابر قول مشهور، اجارۀ معاطاتی(معامله بدون خواندن الفاظ ایجاب و قبول در عقد)[13] عقد لازم به شمار نیامده و فسخ آن برای هر یک از طرفین، تا زمانی که در عوض یا عین مورد اجاره تصرّف نشده باشد، جایز است.[14]
چیزهایی که موجب بطلان عقد اجاره می‌شوند، عبارتند از:
1. نداشتن شرطی از شرایط صحت معامله؛
2. از بین رفتن عین مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن؛
3. خارج شدن مورد اجاره از قابلیّت انتفاع و بهره‌برداری.[15]
4. اِعمال «خیار»[16] از طرف موجر یا مستأجر و یا اقاله اجاره توسط آنها.[17] در نتیجه با جریان یکی از اسباب فسخ نیز عقد اجاره باطل می‌شود.
با توجه به مطالبی که بیان شد؛ میان فسخ و بطلان در عقد اجاره، از جهت آثار شرعی تفاوت وجود دارد، که به ذکر دو نمونه بسنده می‌شود:
یک. فقها به صورت یک قاعدۀ کلّى در باب اجاره آورده‌اند که؛ در صورتی که معلوم شود، اجاره از اول باطل بوده است، چنان‌چه مستأجر از منفعت مال استفاده کرده باشد، پرداخت اجرة المثل (دستمزد متعارف براى استفاده از همانند آن مال یا عمل مورد اجاره)[18] بر وى واجب می‌شود،[19] امّا در صورتی که اجاره (پس از انعقاد صحیح آن) به یکى از اسباب فسخ، باطل شود، بنا بر قول مشهور، مقدار اجرت نسبت به مدّت گذشته از اجرة المسمّى (دستمزد تعیین شده در عقد) ثابت است و نسبت به مدّت باقى مانده، اجرت به مستأجر بازگردانده می‌شود.[20]
دو. فسخ، توسط یکی از دو طرف و یا هر دو طرف معامله به صورت ارادی تحقّق پیدا می‌کند، اما بطلان عقد به جهت رعایت نکردن شرایط عقد است.

---